Министерство энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области

Адрес: 432063, г. Ульяновск,
улица Кузнецова, д. 5а.
тел. (8422) 41-37-71,
e-mail: 413157@mail.ru

Приложение N 17 к договору управления многоквартирным домом "КОНТРОЛЬ НАД ВЫПОЛНЕНИЕМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ЕЁ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ"

Одобрено решением заседания Координационного областного совета собственников жилья 03.08.2012

 

 

 1. Основными функциями управления многоквартирным домом вне зависимости от способа управления являются:

1.1. Договорно-правовая деятельность:

  • заключение договоров на управление, работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и других видов услуг;
  • применение мер гражданско-правовой ответственности в случае нарушения договорных обязательств;
  • иная, связанная с договорно-правовой, деятельность по управлению многоквартирным домом.

1.2. Технический контроль и планирование:

  • планирование работ по проведению осмотров; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • контроль за выполнением работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.

1.3. Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома, включая организацию работ по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.

1.4. Финансово-экономическая деятельность:

  • осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;
  • организация расчета, учета и приема платежей за предоставленные жилищно-коммунальные и иные услуги;
  • иная, связанная с финансово-экономической, деятельность по управлению многоквартирным домом.

1.5. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:

  • прием жалоб, заявок и обращений по вопросам связанным с качеством предоставляемых услуг и т.д.;
  • работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за жилищно-коммунальные и иные виды услуг;
  • своевременное предоставление информации по вопросам жилищно-коммунального обслуживания, в том числе - об изменении размера оплаты предоставляемых услуг;
  • иная деятельность по управлению многоквартирным домом.

2. Расходы на управление многоквартирным домом осуществляются на возмездной основе и включают:

2.1. Оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом;

2.2. Содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений, коммунальные услуги и т.д.;

2.3. Другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.)

3. Контроль управления может осуществляться:

  • - самостоятельно Собственником (либо его представителем);
  • - ревизионной группой (комиссией), созданной из числа собственников, старшего по дому, наблюдательного совета территориального общественного самоуправления;
  • - сторонней организацией, специалистами и экспертами (далее - Эксперты), привлекаемыми Собственником;
  • - самой Управляющей организацией;
  • - органами муниципальной власти (за выполнением требований нормативных правовых актов).

3.1. Привлекаемые для контроля Эксперты должны иметь соответствующее поручение Собственника, оформленное в письменном виде.

3.2. Договор с Экспертами заключается без согласия Управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, подрядчиков, оказывающих услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме.

3.3. Решение о привлечении Экспертов с целью осуществления контроля и надзора за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по Договору принимается большинством голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на оплату услуг по договору с Экспертами соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы по статье за содержание и ремонт жилого помещения.

При принятии такого решения договор с Экспертами заключается в письменной форме путём составления документа, подписанного сторонами, на условиях, указанных в решении общего собрания.

3.4. Условия договора с Экспертами устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Изменение и (или) расторжение договора с Экспертами осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

3.5. Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией её обязательств по Договору управления возможно посредством:

  • - участия в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме;
  • - присутствия при выполнении работ и оказании услуг Управляющей организацией, связанных с выполнением обязанностей по Договору;
  • - ознакомления с содержанием технической документации на многоквартирный дом;
  • - иными разрешенными законодательством способами.

3.6. Контроль за выполнением Управляющей организацией её обязательств по Договору управления должен, в частности, предусматривать:

  • - документирование нарушений Управляющей организацией ее обязательств по Договору;
  • - процедуры коммуникации собственников помещений с менеджментом управляющей организации для принятия им мер, корректирующих действия Управляющей организации по выполнению своих обязательств по Договору;
  • - сбор и предоставление информации Управляющей организации о пожеланиях, нуждах, предпочтениях и ожиданиях собственников помещений;
  • - сбор и предоставление информации Собственнику, позволяющей разрабатывать ему предложения о внесении изменений в Договор;
  • - оценку обоснованности предложений Управляющей организации о проведении текущего и капитального ремонтов, об изменении размеров платы по Договору и других.

3.7. Контроль над деятельностью Управляющей организации в части исполнения Договора осуществляется Собственником (ами) и арендатором (ами) при наличии у них доверенности, выданной собственником, путём:

  • - получения от ответственных лиц Управляющей организации не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информации о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ и обоснованности размера платы;
  • - проверки объёмов, качества, периодичности оказания выполнения работ и услуг, их стоимости (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
  • - подачи в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения;
  • - составления актов о нарушении условий Договора;
  • - инициирования созыва внеочередного общего собрания собственников для принятия решений по фактам выявленных нарушений и нереагированию Управляющей организации на обращения Собственника с уведомлением о проведении такого собрания (указанием даты, времени и места) собственников, Управляющей организации и органа местного самоуправления;
  • - обращения в органы, осуществляющие государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствия установленным требованиям для административного воздействия, обращения в органы местного самоуправления для проведения проверки обоснованности претензий собственника к Управляющей организации внеочередного собрания собственников в 15 - ти дневный срок с момента обращения и доклада на нём о принятых мерах органами местного самоуправления.

3.8. Контроль за деятельностью Управляющей организации осуществляется в следующих формах:

  • - отчёт Управляющей организации о выполнении примерной формы Договора по форме в соответствии с приложением № 9 к Договору;
  • - оформление акта оценки качества работ по договору управления многоквартирным домом в соответствии с приложениями № 7 и № 10 к Договору;
  • - перечень мер контроля за выполнением обязательств управляющей многоквартирным домом организации по договору управления многоквартирным домом, периодичность, сроки и дополнительные условия порядка осуществления таких мер;
  • - раскрытие Управляющей организацией информации в соответствии с базовым перечнем информации, подлежащей раскрытию управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, в сфере управления многоквартирными домами, в соответствии с пунктами 3.1. А. - 3.1. В. примерной формы Договора;
  • - проверка целевого использования переданных Управляющей организации денежных средств, в том числе посредством проведения проверок (ревизий) комиссией, сформированной из собственников помещений в многоквартирном доме, старшего по дому, наблюдательного совета общественного самоуправления и (или) Экспертов, а также должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления;
  • - проверка наличия соответствующих документов (о вступлении в СРО), разрешений, проектно-сметной и технической документации, иных необходимых для проведения работ и оказания услуг документов;
  • - проверка хода работы по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома и придомовой территории;
  • - контроль объёма и качества оказания услуг, размера платы, правомерности использования средств;
  • - проверка санитарного и технического состояния домов и придомовых территорий;
  • - иные формы.

3.9. В случаях нарушения качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме или предоставления коммунальных услуг, а также причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника и (или) проживающих в жилом помещении граждан, общему имуществу многоквартирного дома; неправомерных действий Собственника по требованию любой из Сторон Договора составляется акт о нарушении условий Договора. Указанный акт является основанием для уменьшения ежемесячного размера платы Собственником за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, пропорциональном занимаемому помещению.

Подготовка бланков акта осуществляется Управляющей организацией. При отсутствии бланков акт составляется в произвольной форме. В случае признания Управляющей организацией или Собственником своей вины в возникновении нарушения акт может не составляться. В этом случае при наличии вреда имуществу Стороны подписывают дефектную ведомость.

3.9.1. Акт составляется комиссией, которая должна состоять не менее чем из трех человек, включая представителей Управляющей организации (обязательно), Собственника (члена семьи Собственника), подрядной организации, свидетелей (соседей) и других лиц. Если в течение одного часа в дневное время или двух часов в ночное время (с 22.00 до 6.00 часов по местному времени) с момента сообщения о нарушении представитель Управляющей организации не прибыл для проверки факта нарушения или если признаки нарушения могут исчезнуть или быть ликвидированы, составление акта производится без его присутствия. В этом случае акт подписывается остальными членами комиссии.

3.9.2. Акт должен содержать дату и время его составления; дату, время и характер нарушения, его причины и последствия (факты причинения вреда жизни, здоровью и имуществу Собственника, описание (при наличии возможности их фотографирование или видеосъемка) повреждений имущества; все разногласия, особые мнения и возражения, возникшие при составлении акта; подписи членов комиссии и Собственника (члена семьи Собственника).

3.9.3. Акт составляется в присутствии Собственника (члена семьи Собственника), права которого нарушены. При отсутствии Собственника (члена семьи Собственника) акт проверки составляется комиссией без его участия с приглашением в состав комиссии независимых лиц (например, соседей, родственников). Акт проверки составляется комиссией не менее чем в двух экземплярах. Один экземпляр акта вручается Собственнику (члену семьи Собственника) под расписку.

3.9.4.. Принятые решения общего собрания о комиссионном обследовании выполнения работ и услуг по договору являются для Управляющей организации обязательными. По результатам комиссионного обследования составляется соответствующий акт, экземпляр которого должен быть предоставлен инициатору проведения общего собрания собственников.

3.10. Оценка качества работы Управляющей организации осуществляется самостоятельно Собственником (либо его представителем); ревизионной группой (комиссией), созданной из числа собственников, старшего по дому, наблюдательного совета территориального общественного самоуправления; Экспертами, привлекаемыми Собственником; самой Управляющей организацией; органами власти (за выполнением требований нормативных правовых актов) на основе следующих критериев:

  • - финансовая состоятельность (задолженность Управляющей организации перед обслуживающими организациями, учреждениями финансово-кредитной системы и другими организациями не может быть больше величины ее активов);
  • - отсутствие со стороны собственников жилых помещений нареканий на поставку жилищных и коммунальных услуг за отчетный период;
  • - отсутствие со стороны собственников жилых помещений нареканий на осуществление претензионной деятельности за отчетный период;
  • - целевое использование финансовых средств в разрезе статей затрат;
  • - соблюдение плана-графика проведения текущего ремонта внутридомовых санитарно-технических, электрических, водопроводных сетей и сетей отопления;
  • - проведение своевременных расчетов по договорам с ресурсоснабжающими, подрядными и иными организациями-контрагентами;
  • - собираемость платы со 100 процентов собственников жилых помещений за жилищные и коммунальные услуги;
  • - заключение договоров с подрядными организациями по итогам проведения открытого конкурса, в том числе с размещением конкурсной документации на электронной торговой площадке;
  • - проведение мероприятий по внедрению энергоресурсосберегающих технологий, инновационных проектов и решений, энергосберегающих материалов и оборудования.

3.11.Оценка качества исполнения каждого критерия производится в баллах от 0 до 10       (Таблица 1).

Критерии оценки качества исполнения Управляющей организацией

договорных обязательств

(Таблица 1)

N Наименование критерия Оценка (баллы)
1. Финансовая состоятельность (отношение суммы задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими,  подрядными организациями, учреждениями финансово-кредитной системы  и  иной задолженности   к   общей   величине активов) + 10 баллов - до 1,             0 баллов  - свыше 1            
2. Отсутствие  со  стороны собственников жилых помещений нареканий  на  поставку  жилищных  и коммунальных   услуг   за   отчетный период + 10 - отсутствие жалоб,       
- 1 балл - 1 жалоба,           
- 2 балла - 2 - 3 жалобы,      
- 3 балла - 4 - 5 жалоб,       
- 4 балла - 5 - 7 жалоб,       
- 5 баллов - 7 - 10 жалоб,     
- 10 баллов - свыше 10 жалоб.  
Количество жалоб  подсчитывается на каждые 100 человек
3. Отсутствие    со   стороны собственников жилых     помещений нареканий  на      осуществление претензионной    деятельности     за отчетный период + 10 - отсутствие жалоб,       
- 1 балл - 1 жалоба,           
- 2 балла - 2 - 3 жалобы,       
- 3 балла - 4 - 5 жалоб,       
- 4 балла - 5 - 7 жалоб,       
- 5 баллов - 7 - 10 жалоб,     
- 10 баллов - свыше 10 жалоб.  
Количество жалоб подсчитывается на каждые 100 человек
4. Целевое   использование   финансовых
средств в разрезе статей затрат    
- 10 баллов - наличие фактов    нецелевого использования,       + 10 баллов - отсутствие        нецелевого использования       
5. Соблюдение плана-графика  проведения текущего ремонта внутридомовых санитарно-технических,             
электрических,  водопроводных  сетей и сетей отопления
+ 10 баллов - соблюдение  плана-графика,                       
-  10  баллов   -   несоблюдение плана-графика                  
6. Проведение  своевременных   расчетов
по договорам  с  ресурсоснабжающими,
подрядными и  иными   организациями-контрагентами
+ 10 баллов - отсутствие  фактов
несвоевременных расчетов,      
- 10  баллов  -  наличие  фактовнесвоевременных расчетов       
7. Собираемость    платы     со     100 процентов  собственников   помещений за жилищные и коммунальные услуги   + 10 баллов - 98 - 100 процентов собираемости платы,  0 баллов -  50  -  97  процентов собираемости платы,  - 10 баллов - менее 50 процентов собираемости платы             
8. Заключение  договоров  с  подрядными организациями по  итогам  проведения открытого конкурса, в  том  числе  с размещением конкурсной документации     на      электронной торговой площадке                   + 10 баллов  -  заключение  всех договоров по  итогам  проведения открытого конкурса, 0 баллов - заключение  более  50 процентов     договоров      без проведения открытого конкурса,  - 10 баллов -  заключение  менее 50  процентов    договоров   без проведения открытого конкурса  
9. Проведение      мероприятий       по внедрению   энергоресурсосберегающих технологий,  инновационных  проектов и решений,     энергосберегающих материалов и оборудования           + 10 баллов - каждое  внедренное мероприятие,                   
0 баллов -  отсутствие   внедренных мероприятий

Общая оценка эффективности деятельности Управляющей организации производится в соответствии со следующими итоговыми значениями (на каждые 100 человек проживающих по обозначенным выше критериям):

"отлично" - 90 и более баллов,

"хорошо" - от 70 до 89 баллов,

"удовлетворительно" - от 50 до 69 баллов,

"неудовлетворительно" - менее 50 баллов.

Условием безусловного расторжения Договора является оценка "неудовлетворительно".

3.12. Недостатки, выявленные Собственником (либо его представителем), или ревизионной группой, или наблюдательным советом территориального общественного самоуправления фиксируются в письменном виде (актом) в присутствии уполномоченных представителей Управляющей организации.

3.13. Недостатки, указанные в акте, а также предложения Собственников (либо его представителя) по устранению этих недостатков рассматриваются Управляющей организацией в течение 10 календарных дней с момента получения акта.

3.14. Управляющая организация в течение 10 календарных дней с момента получения акта обязана организовать обсуждение недостатков и предложений по их устранению на общем собрании собственников, проведенном в очной форме, с участием своего представителя.

3.15. Указанные недостатки позволяют считать условия заключенного договора неисполненными. Это, в свою очередь, является основанием для включения руководителя Управляющей организации в Реестр руководителей управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов и их подрядных организаций, нарушавших обязательства договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах.