Министерство энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области

Адрес: 432063, г. Ульяновск,
улица Кузнецова, д. 5а.
тел. (8422) 41-37-71,
e-mail: 413157@mail.ru

Региональный рекомендуемый стандарт качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирных домов на территории Ульяновской области

•1.     Общие положения

Региональный рекомендуемый стандарт качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (далее - стандарт качества) представляет собой выраженные в количественных показателях требования надёжности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, безопасности условий проживания и окружающей среды.

Организациям, осуществляющим функцию управления многоквартирным домом, выполняющим и предоставляющим работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (далее - управляющие организации), при определении перечня, состава и периодичности  работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов рекомендуется руководствоваться настоящим стандартом качества.

Содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов включает в себя комплекс работ и услуг по техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций многоквартирных домов (далее - жилищные работы и услуги), выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью в целях поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, а именно:

технический надзор за состоянием общего имущества многоквартирных домов (конструктивных элементов общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества многоквартирных домов (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов;

незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе многоквартирных домов, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества многоквартирных домов (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелёными насаждениями.

Ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме:

- текущий ремонт;

- капитальный ремонт.

В соответствии со статьёй 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов - ремонт, выполняемый в плановом порядке в целях восстановления исправности многоквартирных домов, частичного восстановления их ресурсов с заменой или восстановлением их составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Назначение текущего ремонта - предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерных систем и восстановление эксплуатационных характеристик жилых зданий.

К текущему ремонту относятся также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации.

Все работы по текущему ремонту подразделяются на две группы:

1. Профилактический текущий ремонт - ремонт, планируемый заранее по объёму, стоимости, по месту и времени его выполнения.

Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию элементов здания до их капитального ремонта или проведения реконструкции здания. Проведение профилактического текущего ремонта обеспечивает установленную долговечность конструктивных элементов и оборудования путем защиты их от преждевременного износа.

Необходимость проведения профилактического текущего ремонта конструктивных элементов зданий определяется с учётом их физического износа, материалов и условий эксплуатации.

2. Непредвиденный текущий ремонт - ремонт, необходимость которого определяется в ходе эксплуатации и который проводится в срочном порядке.

Непредвиденный текущий ремонт заключается в неотложной ликвидации случайных повреждений и дефектов. На выполнение этих работ необходимо предусматривать ориентировочно 10-25 процентов средств, предназначенных на текущий ремонт, в зависимости от технического состояния зданий, конструкций и инженерного оборудования.

Капитальный ремонт зданий - замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т. е. проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий.

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.

а) Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

 б) Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Отнесение к виду капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, подлежащих ремонту, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства.                  

Комплексный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону от  21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» предусматривает выполнение всех видов работ, предусмотренных статьей 15 (за исключением ремонта подвалов и лифтов в тех домах, где они отсутствуют).

Выборочный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону от  21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» назначается для выполнения отдельных видов работ, предусмотренных статьей 15.


2. Общие требования к организации содержания и ремонта
общего имущества жилых домов

Стандарт качества предоставления жилищных работ и услуг включает в себя:

2.1. Информационные требования

Требования об информировании потребителей жилищных работ и услуг - нанимателей, собственников жилья в многоквартирных домах  базируются на принципах открытости, прозрачности, полноте и доступности информации.

Управляющая организация обязана предоставить потребителю следующую информацию:

перечень исполнителей по отдельным видам услуг, в котором указывается управляющая организация, предприятия водо-, тепло, энергоснабжения и другие организации, обслуживающие данный жилищный фонд (далее - исполнитель работ и услуг), с указанием их адресов и номеров телефонов;

номера телефонов и адреса аварийно-восстановительной службы жилищного хозяйства и аварийно-диспетчерских служб коммунальных и специализированных предприятий;

номер телефона и адрес Государственной жилищной инспекции Ульяновской области.

Указанная информация должна размещаться у входов в жилые дома в месте, удобном для ознакомления потребителей.

Исполнитель работ и услуг обязан предоставить потребителю следующую информацию (путём опубликования на официальном сайте в сети Интернет, размещения на информационных стендах (стойках) в помещениях управляющей организации, предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде:

полное наименование, режим работы всех своих подразделений, служб и отделов, их адреса и номера телефонов. Режим работы исполнителя работ и услуг должен предусматривать возможность приёма заявок потребителей в удобное для них время, в том числе в выходные и праздничные дни;

перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг (далее - ЖКУ), предоставляемых исполнителем работ и услуг в счёт установленной ежемесячной оплаты ЖКУ;

порядок и условия выполнения дополнительных работ и услуг по заказам потребителей и за счёт финансирования потребителями;

установленные стандарты и (или) нормативы предоставления ЖКУ, имеющие в своем составе предельные сроки устранения аварий и неисправностей, периодичность выполнения различных видов работ и услуг;

планируемые на календарный год и (или) сезон года объёмы работ по капитальному и планово-предупредительному текущему ремонту данного жилого дома, секции, подъезда;

сроки предоставления и продолжительность отдельных видов ЖКУ как в плановом порядке (подготовка жилья к сезонной эксплуатации), так и в непредвиденных случаях отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения; отклонения в периодичности уборки и вывоза твердых бытовых отходов (информационные материалы размещаются у входов в жилые дома и (или) доставляются в почтовые ящики);

размеры цен и тарифов, установленных для населения по каждому виду ЖКУ, порядок и форма (образец) оплаты, условия корректировки размера платежей при нарушении исполнителем работ и услуг договорных обязательств или стандартов и (или) нормативов предоставления ЖКУ;

порядок, условия и форма обжалования нарушения (неисполнения) исполнителем работ и услуг своих обязательств;

список должностных лиц, имеющих право доступа в жилое помещение потребителя с его разрешения (при документальном подтверждении личности должностного лица) для ликвидации аварий и неисправности, осмотра и технического обслуживания общего имущества (систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) и конструктивных элементов многоквартирного дома.

Также управляющая организация, осуществляющая деятельность в сфере управления многоквартирными домами обязана представить информацию, подлежащую раскрытию в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

2.2. Требования к аварийному обслуживанию

Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда управляющей организацией создаются, либо привлекаются на договорной основе диспетчерские службы (далее ДС). Для каждой ДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.

Диспетчерские службы (ДС) должны вести в специальных журналах учёт заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях других элементах зданий, контролировать по срокам и качеству выполнения.

Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в соответствии с пунктом 2.2.6 Постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от  27.09.2003  № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Аварийные заявки устраняются в сроки согласно приложению 6 ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р), утверждённым Приказом государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются  в срочном порядке.

После устранения источников аварийной опасности, управляющая организация по согласованию с собственником выполняет мероприятия по восстановлению работоспособности и безопасной эксплуатации конструктивных элементов здания, сооружения.

2.3. Требования к качеству жилищных работ и услуг

Требования к качеству жилищных работ и услуг базируются на принципах наиболее полного учёта потребностей потребителей, а также конструктивных и планировочных особенностей многоквартирных домов, форм организации управления и обслуживания жилищного фонда. При этом инструментарий определения критериев (показателей) качества жилищных работ и услуг должен учитывать такие факторы, как экономические ограничения, дифференциация потребителей жилищных работ и услуг.

Общими требованиями к жилищным работам и услугам являются обязательные требования безопасности для жизни и здоровья людей; сохранности имущества потребителей; охраны окружающей среды; соответствия запросам и возможностям потребителей, которым адресуется услуга; комплексности - возможности получения не только основных, но и дополнительных услуг, создающих нормальные условия жизнедеятельности потребителей; этики обслуживания - гарантии вежливости, доброжелательности; коммуникабельности персонала; комфортности обслуживания.

Состав критериев и показателей качества жилищных работ и услуг, методы их измерения и оценки определяются в соответствии с нормативными актами (указанными в пункте 7 настоящего стандарта качества) и могут включать в себя:

оценку технического состояния жилищного фонда в целях бюджетного финансирования;

оценку потребительских качеств многоквартирного дома в целях установления платы за наем жилого помещения;

оценку качества работы организации, обслуживающей жилищный фонд.

Для оценки качества работы обслуживающей организации может устанавливаться, например, в договоре подряда на содержание и ремонт жилищного фонда, совокупность критериев, предусматривающих три уровня оценки качества работы: "хорошо", "удовлетворительно", "неудовлетворительно".

Управляющая организация должна проверять качество обеспечения потребителей жилищными работами и услугами путем проведения анализа количества и состава обращений потребителей в динамике или анкетного опроса потребителей.

Социально-экономическим показателем требований к качеству жилищных работ и услуг должно являться:

наличие в управляющей организации открытой и доступной потребителю системы оценок их деятельности;

возможность контроля объемов и качества жилищных работ и услуг потребителями с помощью устанавливаемого порядка учета случаев предоставления услуг ненадлежащего качества и форм их регистрации;

возможность корректировки размера оплаты жилищных работ и услуг в сторону её снижения при ненадлежащем качестве их предоставления.

2.4. Требования к содержанию общего имущества многоквартирных домов

В вестибюле подъезда, на лестничной клетке должен поддерживаться температурно-влажностный режим, соответствующий нормативным требованиям, путём регулярного проветривания, обеспечения исправности приборов отопления и влажной уборки лестничной клетки и вестибюля.

Работы по уборке вестибюля подъезда, лестничных клеток (влажная уборка, мытьё лестниц, стен и окон) должны производиться с установленной собственниками помещений в многоквартирном доме периодичностью.

В чердачных помещениях, подвалах и технических подпольях должен обеспечиваться температурно-влажностный режим, исключающий конденсацию влаги на ограждающих конструкциях или появление плесени, путем проветривания и вентиляции через продухи (окна), обеспечения исправности изоляции трубопроводов системы отопления и других мер в зависимости от местных условий.

Захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных клеток, чердачных помещений и других мест общего пользования не допускаются.

Подвалы, технические подполья должны быть защищены от проникновения животных.

Управляющие организации совместно с органами санитарно-эпидемиологического надзора должны разрабатывать мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием многоквартирного дома; при необходимости должны проводить дезинсекцию и дератизацию помещений.

2.5. Требования к содержанию придомовой территории

Процессы по уборке придомовой территории должны быть максимально механизированы и производиться на основе маршрутно-технологических карт.

Периодичность уборки тротуаров устанавливается в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам (от класса тротуара) отдельно для летней и зимней уборки.

Очистка тротуаров и внутриквартальных проездов во время снегопада должна быть завершена не позднее 6-12 часов (в зависимости от класса территории) после завершения снегопада.

2.6. Требования к содержанию мусоропроводов

Все элементы мусоропровода: загрузочные клапаны, вентиляционные устройства, устройства для чистки (мойки) и дезинфекции, шибер, мусоросборная камера - должны быть в исправном состоянии.

Крышки загрузочных клапанов на лестничных клетках должны быть с исправными резиновыми прокладками и иметь плотный притвор.

Участок этажной (межэтажной) площадки под крышкой загрузочного клапана должен исправно убираться.

В мусоросборной камере должна быть обеспечена исправность водопровода и канализации для промывки полов и стен камеры и отвода жидких стоков после мытья и чистки ствола мусоропровода, облицовки стен и поверхности пола, освещения.

Состав дезинфицирующих средств, применяемых для мойки ствола мусоропровода, регулируется соответствующими правилами и нормами.

2.7. Требования к сбору и вывозу бытовых отходов

Размещение площадок для установки контейнеров определяется при проектировании строительства многоквартирных домов. В сложившейся застройке размещение такой площадки должно определяться комиссионно с участием районного архитектора, представителей санитарно-эпидемиологической, противопожарной служб и организации, обслуживающей жилищный фонд.

Конструкция площадки должна быть типовой либо её устройство должно производиться по специально разработанному проекту.

Количество и вместимость контейнеров для сбора твердых бытовых отходов определяются расчётом накопляемости и сроками временного хранения, устанавливаемыми органами санитарно-эпидемиологической службы в зависимости от природно-климатических условий.

Вывоз бытового мусора осуществляется по договору между управляющей организацией и специализированными организациями различных организационно-правовых форм, имеющими специально оборудованный транспорт, подготовленный персонал и лицензию на право осуществления этой деятельности.

Крупногабаритный мусор - отходы потребления и хозяйственной деятельности (бытовая техника, мебель и др.), утратившие свои потребительские свойства, загрузка которых в контейнеры для сбора твердых бытовых отходов не представляется возможной, складируется в специально отведённых для этого местах и вывозится транспортом специализированной организации по мере его накопления, в сроки определённые собранием собственников.

Управляющая организация обязана контролировать соблюдение своевременности вывоза бытового мусора по графику, приложенному к договору подряда, и состояние контейнеров (исправность и мытье в установленные нормативными документами сроки).

Сбор жидких отходов в неканализованных домовладениях, в том числе ёмкостями для сбора, и порядок их очистки установлены соответствующими нормативными документами.

2.8. Требования к содержанию зеленых насаждений

На озеленённых территориях запрещается:

сбрасывать снег с крыш на участки, занятые насаждениями, без принятия мер, обеспечивающих сохранность деревьев и кустарников;

сжигать листья, сметать листья в лотки в период массового листопада, засыпать ими стволы деревьев и кустарников (целесообразно их собирать в кучи, не допуская разноса по улицам, удалять в специально отведённые места для компостирования, вывозить на свалку);

посыпать тротуары, проезжие и прогулочные дороги и иные покрытия химическими препаратами, не разрешёнными к применению, сбрасывать снег и другие загрязнения на газоны;

парковать автотранспорт на местах, специально не отведённых для этих целей, в том числе на газонах и садовых дорожках.

3. Стандарт качества содержания и ремонта
общего имущества жилых домов

Стандарт качества является основным нормативом, обеспечивающим объем и периодичность жилищных работ и услуг, отвечающих требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Система технических осмотров зданий реализуется в полном объеме. Работы по текущему ремонту выполняются по видам и объёмам работ, утверждённых собственниками помещений в многоквартирном доме на ежегодных собраниях по итогам года, в том числе при возникновении неисправностей инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий по заявкам собственника жилищного фонда (уполномоченной собственниками управляющей организацией) в пределах установленного финансирования.

3.1. Техническое обслуживание жилого здания

3.1.1. Общие положения.

Техническое обслуживание жилого здания включает в себя:

- технический осмотр, который позволяет определить техническое состояние жилого здания путём проведения плановых (весенних, осенних), внеплановых, частичных осмотров. Первичный осмотр позволяет определить техническое состояние жилого здания при его приёме в управление. Цель осмотров - получение информации о фактическом техническом   состоянии жилого здания, его отдельных конструктивных  элементов  и  инженерного оборудования, а также контроль за соблюдением правил их содержания и использования. В соответствии со статьёй 40 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009               № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов эксплуатации  требованиям, установленным в проектной документации, осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания и сооружения;

- мероприятия, направленные на энергосбережение и повышение энергетической эффективности на управляемом объекте недвижимости, проводимые в соответствии с  Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

- мероприятия направленные на исполнение Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

- мероприятия по обеспечению газо-, пожаро-, электробезопасности при наличии аттестованных специалистов и соответствующих разрешений, свидетельств о допуске к данным видам работ.

Рекомендуемый перечень работ по техническому обслуживанию общего имущества многоквартирных домов  приведён в приложении № 2 к стандарту качества.

3.1.2. Организация проведения технических осмотров.

3.1.2.1. Для проведения технических осмотров в управляющей организации создается комиссия. Персональный состав комиссий и их председатели назначаются приказом руководителя управляющей организации. В работе комиссий участвуют лица, назначенные ответственными за контроль и исполнение работ по техническому содержанию жилого дома, а также собственники жилого здания.

Периодичность осмотров элементов и помещений зданий проводятся согласно приложению № 1 Постановления Государственного комитета  Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Организация технического осмотра жилого дома осуществляется в соответствии с пунктом 2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых  Постановлением Государственного комитета  Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170.

3.1.2.2. Плановые осмотры зданий организуются два раза в год - весной и осенью.

Весенние осмотры проводятся для проверки технического состояния зданий и сооружений, инженерного и технологического оборудования, прилегающей территории после окончания  эксплуатации в зимних условиях.

В ходе осенних осмотров проводится проверка  готовности жилого здания к эксплуатации в зимних условиях.

Результаты работы комиссий по плановому осмотру жилого здания оформляются актом,  в котором отмечаются выявленные недостатки, влияющие на эксплуатационные качества и долговечность конструкций, наличие нарушений в процессе эксплуатации жилого здания и меры по их устранению.

Календарные сроки плановых осмотров жилого здания устанавливаются в зависимости от климатических условий. Весенние осмотры осуществляются сразу после окончания отопительного периода. Осенние осмотры проводятся до наступления  отопительного сезона, к этому времени должна быть завершена подготовка жилого здания к эксплуатации в зимних условиях.

При плановых осмотрах жилого здания проверяются:

-  внешнее благоустройство;

-  фундаменты и подвальные  помещения;

- встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование;

- ограждающие  конструкции и элементы фасада  (балконы,  лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства);

- кровли, чердачные помещения и перекрытия, надкровельные вентиляционные и  дымовые трубы, коммуникации и  инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах;

- поэтажные - перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое  и    инженерное оборудование;

- строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.

3.1.2.3. Внеплановые осмотры жилых зданий проводятся после аварий техногенного характера и стихийных бедствий (ураганных ветров, ливней,  снегопадов, наводнений  -  далее  неблагоприятные факторы) и иных событий указанных в статье 9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009  № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» с целью определения работ по устранению последствий указанных аварий.

При внеплановых осмотрах определяется техническое состояние здания или их  отдельных конструктивных элементов после воздействия неблагоприятных факторов,  степень опасности выявленных повреждений, угрожающих жизни людей и сохранности жилого здания.

Результаты работы комиссий по внеплановому осмотру зданий и сооружений оформляются актом.

3.1.2.4. Частичные осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

3.1.2.5. На основании актов осмотров разрабатываются планы и мероприятия по устранению выявленных недостатков с указанием сроков и ответственных  лиц  за их выполнение, а также выдаются задания и поручения лицам, назначенными ответственными за обслуживание жилого здания.

Данные осмотров применяются при расчёте платы на содержание и текущий ремонт общего имущества, находящегося в управлении, а также служат основанием для утверждения собственником соответствующего перечня работ (услуг) и сметной документации. 

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем  жилым зданиям, их конструктивным элементам и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60% (пункт 2.1.2.  Постановления Государственного комитета Российской Федерации от 27.09.2003 года № 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»), так как здания с указанным износом потребует значительных материальных затрат для его восстановления.

 Диагностика состояния трубопроводов газа  при эксплуатации свыше 30 лет, срока внутридомового газового оборудования при работе газового оборудования с истёкшей заводской гарантией должна проводиться ежегодно.

3.1.2.6. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования жилого здания, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций жилого здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлечённой для выполнения конкретного вида работ организации в сроки, указанные в приложении 2 Постановления Государственного комитета Российской Федерации от 27.09.2003 года № 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».

3.1.2.7. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учёту технического состояния жилого дома, паспортах.

Информация о факте проведения осмотра и ответственном исполнителе фиксируется в соответствующем журнале.

3.1.2.8. При проведении плановых, внеплановых и частичных осмотров управляющие организации должны обращать внимание на:

сооружения и конструкции, подверженные вибрирующим и другим динамическим нагрузкам, а также на крупнопанельные здания первых массовых серий, ветхие и аварийные здания и сооружения,  объекты, имеющие износ несущих конструкций свыше 60%;

конструкции, лишенные естественного освещения и проветривания, подверженные  повышенному увлажнению или находящиеся в других условиях, не соответствующих техническим и санитарным нормативам; выполнение  замечаний  и  поручений,  выданных   предыдущими плановыми проверками.

соблюдение требований Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

3.1.2.9. Построенные и реконструированные жилые здания в первый год их   эксплуатации дополнительно проверяются на соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам.

Рекомендуемая периодичность общих и частичных осмотров элементов  и помещений зданий приведена в приложении № 1 к стандарту качества.

3.1.3. Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации.

Основной целью подготовки жилого здания к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения по обслуживанию жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования.

Подготовка дома к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период должна осуществляться с соблюдением  пунктов 2.6.3 - 2.6.12 и пункта В приложения № 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».

Состав работ по подготовке дома к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период и сроки их выполнения отражаются в плане - графике, который составляется на неделю, месяц и год.

Подготовка жилого здания к сезонной эксплуатации в весеннее - летний период должна осуществляться с соблюдением пункта 2.6.13 и пункта Б Приложения № 4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», при этом расчет необходимого количества топлива следует производить в соответствии с Приказом Министерства энергетики Российской Федерации «Об организации в Министерстве энергетики Российской Федерации работы по утверждению нормативов создания запасов топлива на тепловых электростанциях и котельных» от 04.09.2008 № 66, подготовку и эксплуатацию тепловых сетей и тепловых пунктов в соответствии с  разделами 6 и 9 Приказа Министерства энергетики Российской Федерации от 24.03.2003 №115 «Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок»,  с соблюдением  статьи 8 Федерального  закона Российской Федерации от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

3.1.4. Аварийное обслуживание жилого здания.

3.1.4.1. Аварийно-диспетчерские службы (АДС) создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, оснований, конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, оборудования и технических устройств жилых зданий.

Организация и функционирование аварийно-диспетчерской службы должны осуществляться в соответствии с пунктом 2.7. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».

3.1.4.2. Управляющая организация вправе самостоятельно осуществлять аварийно-диспетчерское обслуживание находящихся в управлении жилых зданий или заключить договор на их аварийно-диспетчерское обслуживание с аварийно-диспетчерской службой.

3.1.5. Аварийное обслуживание газовых сетей и газового оборудования жилого дома.

Порядок содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации  утвержден Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 26.06.2009 № 239 «Об утверждении порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации».

Согласно действующему законодательству владельцы индивидуальных жилых домов и организации, эксплуатирующие многоквартирные жилые дома, должны заключать договоры о техническом обслуживании и аварийно-диспетчерском обеспечении внутридомового газового оборудования со специализированной организацией (статья 543 Гражданского Кодекса  Российской Федерации, статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации; пункт 5.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003                             № 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» пункты 1.1 и 1.3 Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, утвержденного приказом Минстроя России от 20.08.1996 № 17-113 «Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве»,  пункт 45 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.07.2008 № 549              «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан»).

 

3.2. Планирование и организация текущего ремонта

общего имущества жилых домов

Планирование и организация текущего ремонта жилых зданий производится управляющей организацией в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов и техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту общего имущества жилых домов, указан в приложении № 3 к стандарту качества.

Периодичность планово-предупредительного ремонта устанавливается в пределах трех-пяти лет с учётом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

Перечень ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается управляющей организацией и согласовывается с собственником жилищного фонда.

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией, в состав которой входят представители управляющей организации и исполнителя работ и услуг.

3.3. Капитальный ремонт жилого здания

3.3.1 Общие положения

3.3.1.1. Капитальный ремонт производится с целью восстановления ресурса  оснований, конструктивных элементов систем инженерно-технического обеспечения, оборудования, улучшения их эксплуатационных показателей, а также при необходимости замена конструктивных элементов систем инженерно-технического обеспечения, оборудования.

3.3.1.2. В капитальный ремонт включаются работы, указанные в пункте 5.1., Приложении № 9 Ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р), утвержденных Приказом  Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988  № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», в Приложении № 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от  27.09.2003 № 170, Федеральном законе Российской Федерации от 21.07.2007                № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

3.3.1.3. Периодичность проведения капитального ремонта определяется в соответствии с действующими инструкциями по проведению планово-предупредительных ремонтов, разрабатываемыми и вводимыми в действие с учётом требований правил и инструкций соответствующих органов государственного надзора. Межремонтные сроки и объёмы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей жилых зданий.

3.3.1.4. В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

3.3.2. Планирование и организация  капитального ремонта жилого здания. 

3.3.2.1. Решение о необходимости проведения капитального ремонта жилого здания, сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться на общем собрании собственников,  принимается общим собранием собственников помещений в жилом здании с учётом предложений управляющей организации в соответствии со статьями 44-48, частью 2 статьи 158   Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанные предложения управляющая организация должна формировать на основании данных технического осмотра  (обследования) жилого здания.

3.3.2.2. Управляющая организация может:

- провести выбор подрядной организации на конкурсной основе (тендер);

- в тендерной документации (условиях конкурса) оговорить исполнение подрядчиком мероприятий по защите прав жильцов дома и обязательства управляющей организации способствовать подрядчику в выполнении ремонтно-реконструктивных работ;

- включить в договор подряда, заключаемый между подрядчиком и управляющей организацией, особые условия по  своевременному информированию собственников о сроках проведения капитального ремонта, требованиях техники безопасности, сроках и  продолжительности отключения систем инженерно-технического обеспечения.

3.3.2.3. Управляющая организация должна осуществлять капитальный ремонт только по утвержденным проектам и сметам.   Состав разделов проектной документации на капитальный ремонт жилых зданий и требования к содержанию этих разделов должен соответствовать требованиям раздела Постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а также требованиям Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 № 384-ФЗ                            «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона Российской Федерации от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

3.3.3.  Капитальный ремонт жилого здания делится на:

- комплексный ремонт, который  является основным видом капитального ремонта жилого здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства в них.

- выборочный капитальный ремонт, который  производится в жилых зданиях, находящихся в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструктивные элементы, элементы системы инженерно-технического обеспечения или санитарно-технические устройства которого  сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене. В таких случаях в первую очередь предусматривается ремонт таких конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого здания и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение.

3.3.4. Капитальный ремонт управляющие организации обязаны производить с соблюдением требований Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

К капитальному ремонту конструктивных элементов жилого здания относится:

1) капитальный ремонт фундаментов и стен подвальных помещений.

Комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их, в том числе, замена в технических подпольях земляных полов на полы с твёрдым покрытием, предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований фундаментов и конструкций подвалов и технических подполий, ремонт внутридомовых и наружных дренажей, установка металлических дверей в подвальных помещений.

2) капитальный ремонт наружных ограждающих конструкций - стен и фасадов. Комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их, в том числе, устранение повреждений, вызвавших снижение прочности и устойчивости, водозащитных и теплотехнических свойств, звукоизоляции. Устранение последствий коррозионных повреждений закладных деталей и арматуры. Устранение разрушений и повреждений отделочного слоя, ослаблений крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, тяг и др.).

3)  капитальный ремонт крыш. Комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их, в том числе, противогрибковая обработка деревянных несущих конструкций, замена потерявшего свои свойства утеплителя в результате протечек, устройство внутреннего водостока, установка металлических дверей в чердачных помещениях. Устройство специальной системы вентиляции чердачных помещений и подкровельного пространства бесчердачных крыш.

4) капитальный ремонт окон и дверей в помещениях общего пользования. Замена заполнений оконных и дверных проёмов, подвергшиеся значительному износу (вследствие гниения) новыми окнами и дверями. Дополнение окон и балконных дверей с двойным остеклением третьим и переплетом.

5)  капитальный ремонт лестниц и крылец, козырьков над входами в подъезд.

Комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их на более долговечные, в том числе, устройство пандусов.

6)  капитальный ремонт внутридомового инженерного оборудования:

а) капитальный ремонт внутридомовой системы отопления.

Полная замена существующих систем отопления дома, устранение (снижение) шумов от работы инженерного оборудования.

б) капитальный ремонт систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения. Полная замена существующих систем холодного и горячего водоснабжения и водоотведения в доме с обязательным применением модернизированных трубопроводов из пластика, металлопластика.

в) капитальный ремонт внутридомовой системы электроснабжения производится специализированными подрядными организациями членами строительных саморегулируемых организаций имеющих свидетельство о допуске к данным видам работ. Полная замена существующих систем электроснабжения в многоквартирном доме, перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение.

г) капитальный ремонт внутридомового газового оборудования и газопроводов производится специализированными подрядными организациями членами строительных саморегулирующих организаций имеющих свидетельство о допуске к данным видам работ. Полная замена существующих систем газоснабжения здания.

3.3.5. Также к капитальному ремонту относится:

1. Капитальный ремонт лифтового оборудования жилого здания. Производится специализированными подрядными организациями членами строительных саморегулирующих организаций имеющих свидетельство о допуске к данным видам работ. Полная замена существующего лифтового оборудования жилого здания, автоматизация и диспетчеризация, изоляционные работы по защите от шума, исходящего от работы лифтового оборудования.

2. Работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций здания.

3. Работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций здания, устройство оконных заполнений с тройным остекление, устройство тамбуров.

4. Капитальный ремонт объектов внешнего благоустройства, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества: замощение, асфальтирование, озеленение, ремонт ограждения, оборудования детских и хозяйственно-бытовых площадок.

3.3.6.  Требования к организациям, выполняющим работы по капитальному ремонту:

1. Выполнение работ, для которых требуется наличие свидетельства о допуске к работам,  влияющим на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих строительство, имеющим свидетельство о допуске к таким работам (Глава  6.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации).

2.  Организация, выполняющая ремонтные работы должна выполнять работы по капитальному ремонту в соответствии с заданием заказчика (управляющей организации, собственников помещений), договором, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проектной и (или) технической документацией с обязательным соблюдением требований строительных норм и правил, технических регламентов, стандартов и иных нормативно-правовых актов Российской Федерации.

Организация, выполняющая ремонтные работы обязана обеспечивать в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, сохранности объектов культурного наследия.

3. Если при выполнении ремонтных работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению задания заказчика, организация, выполняющая ремонтные работы, обязана в течение одного дня (если иной срок не установлен договором) поставить его в известность и принять зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. В случае невозможности устранения препятствий без отклонений от стандартов и правил, организация, выполняющая ремонтные работы, обязана информировать о таких отклонениях заказчика.

4.  Организация, выполняющая ремонтные работы, обязана при выполнении капитального ремонта вести общий журнал работ,  специальные журналы по отдельным видам работ, журнал авторского надзора проектных организаций (при его наличии), составлять акты освидетельствования скрытых работ, промежуточной приемки ответственных конструкций, испытания и опробования оборудования, систем, сетей и устройств, оформлять другую производственную и исполнительную документацию.

5. Согласно принятым на общем собрании собственников решениям, управляющая организация проводит работы по ведению технической документации, которая включает в себя данные об объёмах ремонтных работ и о потребности замены в основных материалах, конструкциях, изделиях и оборудовании, календарный план ремонта с выделением работ подготовительного периода, график потребности в строительных машинах и транспортных средствах, мероприятия по охране труда, технике безопасности и охране окружающей среды, иные разделы, подготавливаемые с учётом сложности и специфики выполняемых работ, в зависимости от объёмно-планировочных и конструктивных решений, степени унификации и типизации этих решений, необходимости применения специальных вспомогательных сооружений, приспособлений, устройств и установок, особенностей отдельных видов работ, а также от условий поставки на строительную площадку материалов, конструкций и оборудования.

6. Ремонт здания или сооружения должен осуществляться с применением строительных материалов и изделий, соответствующих  законодательству Российской Федерации.

3.3.7. Требования контроля безопасности и качества капитального ремонта

Лицо, осуществляющее строительство здания или сооружения, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности должно осуществлять контроль за соответствием применяемых строительных материалов и изделий, в том числе строительных материалов, производимых на территории, на которой осуществляется строительство, требованиям проектной документации в течение всего процесса строительства.

Контроль безопасности и качества капитального ремонта проводится лицом, осуществляющим капитальный ремонт. В случае осуществления капитального ремонта на основании договора, контроль проводится также представителями управляющей организации, ответственными за приемку выполненных работ. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим капитальный ремонт.

Требуемое качество и надёжность выполненных работ по капитальному ремонту жилого здания должно обеспечиваться организациями, осуществляющими ремонтные работы, путём осуществления комплекса технических, экономических и организационных мер эффективного управления и контроля качества на всех стадиях производства.

Саморегулируемая организация в составе плановых и внеплановых проверок может выборочно проводить контроль организации ремонтных работ на любой стадии, а также проверку эффективности ранее выполненного контроля безопасности и качества ремонтных работ.

3.4. Санитарное обслуживание многоквартирных домов

3.4.1. В настоящем подразделе устанавливаются:

- требования к организации и проведению мероприятий по санитарному обслуживанию мест общего пользования жилых зданий: придомовой территории, лестничных клеток, мусоропровода, надворных туалетов.

- требования к организации и проведению мероприятий по вывозу твёрдых бытовых отходов, жидких отходов, дератизации, дезинсекции, содержание зелёных насаждений на территории домовладений;

- основной перечень работ по санитарному обслуживанию мест общего пользования жилых зданий.

Управляющие организации в своей деятельности  по проведению работ по санитарному обслуживанию жилых зданий обязаны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации, государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации, нормативными документами территориальных органов государственной санитарно-эпидемиологической службы.

 3.4.2. Уборка придомовой территории

Работы, выполняемые при уборке территорий, различаются в зависимости от сезона.

Зимняя уборка должна обеспечивать нормальное движение пешеходов и транспорта независимо от погодных условий. Зимняя уборка включает: подметание и сдвигание снега, устранение скользкости, удаление снега и снежно-ледяных образований.

Летняя уборка включает: подметание пыли и сора с поверхности покрытий, поливку территории для уменьшения пылеобразования и увлажнения воздуха, удаление мусора с газонов, мойку покрытий и полив зелёных насаждений.

В осеннее время, помимо обычных уборочных работ, производится подметание и сгребание листьев, очистка от мусора территорий, на которых зимой предполагается складировать снег.

Весной, помимо обычных работ, расчищаются канавы для стока талых вод к люкам и приёмным колодцам ливневой сети и т.д.

Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов производятся независимо от сезона.

Периодичность работ по уборке придомовых территорий приведена в приложении № 4 к стандарту качества.

3.4.3. Уборка лестничных клеток

Работы по уборке лестничных клеток включают: влажное подметание и мытьё лестничных площадок и маршей, кабин лифтов, обметание пыли с потолков, влажную протирку (стен, дверей, плафонов, подоконников, оконных решёток, перил, шкафов для электрощитков и слаботочных устройств, почтовых ящиков), мытье окон, подметание и мытье площадки перед входом в подъезд.

Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида и наличия оборудования, находящегося на лестничной клетке:

- при отсутствии оборудования;

- при наличии мусоропровода;

- при наличии лифта;

- при наличии лифта и мусоропровода.

Периодичность работ по уборке лестничных клеток приведена в приложении № 5 к стандарту качества.

3.4.4. Обслуживание мусоропроводов

Работы по обслуживанию мусоропроводов включают: профилактический осмотр, удаление мусора из мусороприемных камер и их уборку, уборку загрузочных клапанов, бункеров, очистку, мойку и дезинфекцию мусоросборочных ёмкостей и стволов мусоропровода, устранение засоров и мелких неисправностей.

В случае обнаружения во время осмотров мусоропроводов повреждений и неисправностей должны приниматься меры по их немедленному устранению.

Мусор из стволов мусоропровода собирают в различные мусоросборники.

Мусоросборники транспортируются из мусороприёмных камер во двор на специальную площадку, которая должна располагаться в стороне от движения людей, вдали от детских площадок и окон и содержаться в чистоте.

Периодичность работ по обслуживанию мусоропроводов приведена в приложении № 6 к стандарту качества.

3.4.5. Мероприятия по организации санитарного обслуживания

3.4.5.1. Для поддержания надлежащего санитарного состояния жилого здания управляющая организация должна:

- определить минимальный перечень работ по санитарной уборке соответствующий  санитарным нормам и требованиям: дворовой территории, мест общего пользования, уборке элементов жилого здания (мусоропроводы, подвалы) и санитарной обработке (дезинфекция, дезинсекция, дератизация);

- определить периодичность выполнения, используя требования действующих нормативно-правовых актов Российской Федерации, Ульяновской области;

- согласовать и утвердить перечень работ его с собственником или общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, комплекса жилых домов.

3.4.5.2. Работы по санитарной уборке, обработке управляющая организация вправе выполнять самостоятельно или с привлечением специализированной организации.

3.4.5.3. В случае самостоятельного выполнения работ по санитарной уборке и обработке управляющая организация должна иметь:

-  квалифицированный и обученный штат специалистов для выполнения указанных работ;

-  наличие методических документов на конкретное средство, которым будет проводиться обработка элементов жилого здания (пункт 3.4. СанПин 3.5.1378-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и осуществлению дезинфекционной деятельности»);

- для осуществления уборочных работ обеспечить специалистов  необходимыми материалами и уборочным инвентарем,  а также уборочной техникой, если уборка производится механизированным способом;

- для осуществления уборочных работ, а также работ по санитарной обработке (дератизация, дезинсекция, дезинфекция) обеспечить работников средствами индивидуальной защиты;

- соблюдать санитарно-эпидемиологические требования к организации и осуществлению  работ.

3.4.5.4. В случае привлечения подрядной организации к выполнению работ по санитарной уборке и специализированной организации по обработке управляющая организация должна проверить соответствие их требованиям, указанным в пункте 3.4.5.3. настоящей главы, и нести полную ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме в случае причинения им вреда действиями указанных организаций.

3.4.5.5. Управляющая организация должна заблаговременно проинформировать жильцов жилого дома о предстоящем проведении процесса санитарной обработки (дератизации, дезинсекции, дезинфекции), но только в том случае, если жилое здание находится на территории очага инфекционного заболевания (пункты 2.4, 3.4 СанПин 3.5.1378-03 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и осуществлению дезинфекционной деятельности») для принятия жильцами всех мер предосторожности.

 

3.5. Основные требования к санитарному содержанию жилых зданий

Согласно Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, утверждённых Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» при эксплуатации жилых зданий и помещений не допускается:

- использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;

- хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещённых в жилом здании, опасных химических веществ, загрязняющих воздух;

- выполнение работ, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;

- захламление, загрязнение и затопление жилых помещений, подвалов и технических подполий, лестничных пролётов и клеток, чердачных помещений.

         При эксплуатации жилых помещений требуется:

         - своевременно принимать меры по устранению неисправностей инженерного и другого оборудования, расположенного в жилом помещении (систем водопровода, канализации, вентиляции, отопления, мусороудаления, лифтового хозяйства и других), нарушающих санитарно-гигиенические условия проживания;

         - проводить мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием жилого здания, по уничтожению насекомых и грызунов (дезинсекция и дератизация).

 

4. Взаимодействие управляющей организации с собственниками

4.1. Мероприятия, направленные на установление взаимоотношений с собственниками через их представителей

4.1.1. Взаимодействие управляющей организации с собственниками помещений в жилых зданиях по основным вопросам деятельности осуществляется через представителя от собственников (членов совета дома, членов ревизионной комиссии, старших по многоквартирному дому).

4.1.2. Управляющая организация при взаимодействии с представителем от собственников должна:

- предоставлять ежегодный отчёт о выполнении условий договора управления;

- предоставлять на подпись акты выполненных работ;

- направлять сообщение о формировании соответствующих комиссий образуемых совместно с представителями управляющей организации и третьими лицами (ресурсоснабжающими организациями и пр.).

- предоставлять необходимую информацию для проверки объёмов, качества и периодичности оказанных услуг и выполненных работ.

 

4.2. Отчётность управляющей организации перед собственниками за исполнение обязательств по договору управления

         4.2.1. Управляющая организация обязана раскрывать собственникам информацию об исполнении своих обязательств по договору управления и доводить её до них в форме:

- ежегодного отчёта о выполнении договора управления за предыдущий год, сметы доходов и расходов за предыдущий год, которые должны быть представлены собственникам, если иное не установлено договором управления, в течение первого квартала текущего года;

- размещения в местах утвержденных общим собранием собственников помещений (например, на информационных досках, расположенных в общедоступных местах: на лестничных площадках подъездов и прочих местах жилого здания) сведений о проделанной, выполняемой или предстоящей работе на определённый период (квартал, год);

- своевременных письменных ответов подготовленных по обращениям собственников помещений, направленных в адрес управляющей организации в письменном виде;

- устных разъяснений по вопросам касающимся деятельности управляющей организации, в случае личного обращения собственников помещений в управляющую организацию.

4.2.2. Управляющая организация при выполнении работ (услуг) должна подписать акты выполненных работ (услуг) у собственников, а также акты устраненных недостатков.

 

4.3. Порядок рассмотрения управляющей организацией жалоб, заявок и иных обращений собственников и иных третьих лиц

4.3.1. Управляющая организация размещает в общедоступных местах (на лестничных площадках подъездов, в офисе управляющей организации и пр.) образец обращения в управляющую организацию.

4.3.2. Письменное обращение подлежит обязательной регистрации в день  поступления в управляющую организацию в книге (журнале) регистрации обращения собственников и иных лиц, пользующихся помещениями в жилом здании.

4.3.3. При рассмотрении обращений управляющая организация обязана:

- обеспечить объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости с участием заявителя, направившего обращение;

- давать устный, если это непосредственно указанно в обращении или  письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов;

- знакомить заявителя с документами и материалами, касающимися рассмотрения обращения, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие охраняемую федеральным законом тайну;

- принимать оперативные меры, направленные на восстановление нарушенных прав и законных интересов собственников и иных лиц, пользующихся помещениями в жилом здании;

- обеспечить защиту персональных данных заявителей. Управляющая организация использует полученную от заявителей персональную информацию, такую как имя, отчество и фамилия, адрес, адрес электронной почты, номера телефона и факса, исключительно с целью организации процесса управления жилым зданием.

4.3.4. Ответ на обращение подписывается руководителем управляющей организации, либо уполномоченным на то должностным лицом.

4.3.5. Управляющая организация обязана донести до сведения собственников порядок рассмотрения жалоб и обращений.

4.3.6. Управляющая организация осуществляет контроль за соблюдением порядка рассмотрения обращений, анализирует содержание поступающих обращений, принимает меры по своевременному выявлению и устранению причин нарушения прав и законных интересов собственников и иных лиц, пользующихся помещениями в жилом здании.

 

5. Общие положения по ответственности управляющих организаций               перед собственниками за ненадлежащее исполнение и неисполнение обязательств по договору управления и иными третьими лицами

 

5.1. Управляющие организации несут ответственность перед собственниками недвижимого имущества за нарушение своих обязательств по договору управления, за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, Ульяновской области и договором управления, а также за причинение в процессе осуществления своей деятельности  ущерба собственникам и иным третьим лицам.

5.2 Управляющие организации должны  информировать собственников об их правах и обязанностях по договору управления, а также, требовать от них надлежащего исполнения своих обязательств.

5.3 Требования к качеству, безопасности, срокам и объёмам выполнения управляющей организацией своих обязательств должны соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации, государственным стандартам, техническим регламентам, национальным стандартам, стандартам и правилам саморегулирования и включаться в договор управления, заключаемый  с собственниками недвижимого имущества.

5.4 Контроль качественного исполнения и предоставления услуг в полном объёме,  предусмотренных договором управления осуществляют собственники недвижимого имущества или уполномоченные ими лица, управляющая организация, и органы государственной (муниципальной) власти в пределах их компетенции.

5.5. В случаях, когда работы (услуги)  выполнены (оказаны) управляющей организацией с отступлениями от договора управления, нарушениями требований действующего законодательства к выполнению тех или иных работ (услуг), технических регламентов, нарушением требований безопасности или с иными недостатками, собственник недвижимого имущества или иное лицо, которому был причинен ущерб может по своему выбору потребовать от управляющей организации:

- безвозмездного устранения причиненного ущерба в разумный срок, согласованный сторонами;

-   соразмерного уменьшения установленной за работу (услугу) цены, в том числе потребовать перерасчета за выполненные работы (оказанные услуги);

- поручить выполнение неисполненного или ненадлежащим образом исполненного управляющей организацией обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами и потребовать от неё возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

5.6. Собственники недвижимого имущества помимо требований указанных в пункте 5.5. настоящего раздела могут потребовать от управляющей организации уплаты штрафных санкций предусмотренных как договором управления, так и действующим законодательством, а также привлечь должностных лиц управляющей организации, в порядке, предусмотренном действующим законодательством к административной или уголовной ответственности.

5.7. В случае существенного нарушения условий договора управления или не выполнения его условий, собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от услуг управляющей организации. Собственники должны принять такое решение на общем собрании собственников помещений.

5.8. Управляющая организация должна в полном объеме возместить реальный ущерб, причиненный в результате ее действий или бездействия собственникам или иным лицам. В случае отказа в добровольном порядке возместить ущерб, лица, которым он причинен, могут обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

5.9. Управляющая организация не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие в результате наступления форс-мажорных обстоятельств не по её вине или не по вине её сотрудников.

5.10. Ответственность по сделкам, совершенным управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несёт управляющая организация.

5.11. Условиями договора управления не может устанавливаться меньшая ответственность по сравнению с предусмотренной действующим законодательством.

5.12. В целях предотвращения возникновения ущерба, управляющая организация обязана регулярно проводить комплекс мероприятий направленных на информирование собственников о возможном возникновении ущерба, аварийных ситуаций, а также о необходимости  проведения соответствующих мероприятий на общем имуществе, финансировании указанных работ.

5.13. Порядок фиксации факта неисполнения или ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договору управления недвижимостью

5.13.1. Управляющая организация должна:

а)  вести учёт заявок, жалоб и иных обращений от собственников и иных лиц, пользующихся помещениями (журнал регистрации обращений), которые  могут быть направлены в управляющую организацию письменно, устно (по телефону), либо иным способом согласованным с собственником (факс, электронная почта и т.п.), документально оформление неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления недвижимостью;

б) при приёме обращения управляющая организация  должна:

- зарегистрировать его, присвоить входящий номер, зафиксировать дату и время поступления обращения;

-  сообщить собственнику (пользователю) сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время её приёма, а также записать  фамилию, имя и отчество заявителя, точный адрес места его нахождения, а также зафиксировать в чём выразилось неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления;

- сообщить заявителю причину неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления,  в случае, если  она известна на момент обращения, сделать отметку в журнале регистрации заявок, а если не известна, то согласовать с заявителем  время и дату установления причины;

в)  в разумный срок проверить обоснованность заявки (претензии, жалобы) собственников (третьих лиц), которым причинён ущерб, выяснить не оказаны или оказаны не в полном объеме услуги по договору.

г)   в случае подтверждения обоснованности заявки (претензии, жалобы) в течение трёх рабочих дней, если иной срок не установлен действующим законодательством, исчисляемых от даты подачи заявки (претензии, жалобы) составить  двухсторонний акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, в котором отражается факт выявления невыполнения или ненадлежащего выполнения услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ. В случае причинения управляющей организацией или привлеченными ею лицами ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу собственника (пользователя), а равно и третьим лицам, управляющая организация и собственник (пользователь) составляет и подписывает акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба не позднее 12 часов с момента обращения собственника (пользователя) в управляющую организацию. В случае невозможности подписания акта собственником (пользователем) или его представителем  он должен быть подписан двумя очевидцами.

В акте должны быть указаны время, причина ненадлежащего  исполнения или неисполнения условий договора управления ущерба, выводы о причине должны быть обоснованными, иные необходимые сведения. Формулировки в акте должны давать однозначное представление о причине аварии или иного происшествия.

Акт подписывается собственником (третьим лицом, которому причинен ущерб) и управляющей организацией или их уполномоченными представителями. В случае причинения вреда собственникам жилых помещений/зданий в оформлении акта могут участвовать государственные органы (Государственная жилищная инспекция, Роспотребнадзор).

Акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, возмещения причиненного ущерба.

д)  в случае не подтверждения фактов изложенных в заявке (претензии, жалобы), управляющая организация должна в течение пяти суток с момента получения дать обоснованный отказ в письменном виде собственнику (третьему лицу), а также разъяснить заявителю его право обратиться в компетентные органы для защиты своих интересов и разрешения спора (суд, Роспотребнадзор, прокуратура, милиция, государственная жилищная инспекция, уполномоченный по защите прав граждан от некачественного оказания услуг ЖКХ и др.).

е) после подписания акта ненадлежащего исполнения или неисполнения услуги управляющая организация принимает немедленные меры по их исправлению. После устранения управляющая организация должна подписать у собственника (третьего лица) акт выполненных работ, подтверждающий факт устранения недостатков.

ж) при устранении фактов неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управляющая организация составляет акт об устранении недостатков и приглашает собственника (заявителя) для его подписания. Период не исполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления считается оконченным со дня подписания собственником (заявителем) акта об устранении недостатка, либо даты, указанной в акте подписанном управляющей организацией и собственником (заявителем).

з) во всём остальном, что не оговорено в Нормативном стандарте качества, управляющие организации руководствуются требованиями действующего законодательства Российской Федерации. 

5.14. Дополнительная ответственность управляющих организаций перед собственниками и иными третьими лицами.

5.14.1. В порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, управляющие организации для обеспечения своей дополнительной имущественной ответственности перед собственниками или иными третьими лицами, которым может быть причинён ущерб в результате действий (бездействий) управляющей организации должны:

- застраховать гражданскую ответственность за причинение вреда третьим лицам в результате осуществления деятельности по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту недвижимого имущества, общего имущества в зданиях;

5.14.2. Управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом  должна уведомить собственника о порядке обращения собственника или иного третьего лица, которым причинен ущерб с требованиями о его возмещении.

5.14.3. Управляющие организации должны разъяснять собственникам (третьим лицам) о порядке возмещения ущерба.

        

6. Общие требования к деятельности управляющих организаций в части обеспечения безопасности зданий (сооружений), находящихся в управлении

 

6.1. Общие положения

6.1.1. Настоящий раздел стандарта устанавливает требования к деятельности управляющей организации при эксплуатации, реконструкции, капитальном ремонте, утилизации (сносе) объекта недвижимости с соблюдением требований:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;

3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;

7) энергетической эффективности зданий и сооружений;

8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду;

9) инженерной безопасности;

10) наличие добровольной сертификации услуг и персонала.

В случае необходимости выполнения работ по реконструкции, капитальному ремонту на объекте управления управляющая организация обеспечивает идентификацию объекта управления  в соответствии с признаками идентификации зданий и сооружений (Федеральный закон Российской Федерации  от 30.12.2009  № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий, сооружений».

6.2. Требования механической безопасности

6.2.1.  В целях исключения недопустимого риска механической безопасности, возникновения на конструктивных элементах объекта управления угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений управляющая организация,   выполняющая приём, техническое обслуживание, содержание и ремонт объекта управления обеспечивает:

1) проведение осмотров конструктивных элементов и оснований зданий сооружений, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций. Осмотры проводятся не менее 2-х раз в год - весенний и осенний  осмотр. Данные, полученные в результате осмотров, фиксируются в акте технического осмотра.

2) формирование плана мероприятий по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объекта управления на основании данных полученных при осмотре;

3) размещение оборудования или средств для оценки изменений в случае отклонений характеристик объекта управления по прочности и устойчивости конструктивных элементов и оснований в местах повреждения их частей, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности, деформаций, смещений;

4) соблюдение проектных значений, характеристик безопасности объектов недвижимости, требований инструкций эксплуатации объекта недвижимости, требований нормативных документов, характеризующих исправное техническое состояние, параметры, режим работы  конструктивных элементов, оснований, оборудования и технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений

 5)  проведение контрольных мероприятий на соответствие требованиям проектной документации, характеристик безопасности объектов недвижимости, инструкций эксплуатации объекта недвижимости, требований нормативных документов, характеризующих исправное техническое состояние, параметры, режим работы  конструктивных элементов, оснований, оборудования и технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений.

6.3. Требования пожарной безопасности

6.3.1. С целью исключения возможности возникновения пожара, обеспечения предотвращения или ограничения опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечения защиты людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также в случае возникновения пожара управляющая организация должна:

1) обеспечить выполнение работ (услуг) по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объектов недвижимости персоналом прошедшим противопожарный инструктаж;

2) организовать проведение технических осмотров объектов недвижимости на соответствие требованиям пожарной безопасности:

- осмотр пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, противодымной защиты;

- осмотр мест общего пользования на предмет отсутствия не предусмотренных проектной документацией здания, либо иной документацией объектов;

- осмотр мест общего пользования на соответствие требованиям газо- пожаро- электробезопасности;

3) обеспечить эксплуатацию систем пожарной защиты объектов недвижимости силами обученных специалистов, или специализированными организациями, имеющими соответствующие лицензии;

4) обеспечить исправность (работоспособность) средств противопожарной защиты объектов недвижимости в соответствии с требованиями проектной и технической документации на них;

5) обеспечить исполнение требований пожарной безопасности при проведении работ по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту объекта недвижимости, а также входящих в его состав систем отопления и вентиляции, электроустановок, противопожарного водоснабжения, систем пожарной сигнализации и пожаротушения, систем противодымной защиты;

6.3.2. Управляющие организации должны соблюдать требования  части 1 статьи 53, статьи 60 Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», а также выполнять следующие действия направленные на обеспечение требований пожарной безопасности:

1) освобождать проходы для передвижения людей на лестницах и противопожарных переходах, на кровлю в соответствии с требованиями пожарной безопасности а также подходов  к пожарному оборудованию и инвентарю;

2) оснащать объекты недвижимости наличием первичных средств пожаротушения;

3) обеспечивать освещение на лестничных клетках, в чердачных помещениях и технических подпольях, чистоту, а также доступ к сгораемым конструкциям и противопожарному инвентарю;

4) не допускать установку на лестничных клетках дополнительного оборудования, остекления уменьшающего нормативную ширину прохода по лестничным площадкам и маршам, лоджиям, используемым в качестве переходных через воздушную зону.

5) обеспечить беспрепятственный проезд пожарных машин к объектам недвижимости, а также свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями, а также другим источникам пожарного водоснабжения (пожарные гидранты, водоемы), расположенным на обслуживаемой территории.

6) размещать на цоколях зданий, сооружений указатели местонахождения пожарного гидранта и других пожарных знаков;

7) размещать в каждом подъезде в местах доступных для проживающих планы эвакуации каждого подъезда, а также информацию о телефонах аварийно-диспетчерской службы, пожарной охраны, о лице, ответственном за хранение ключей от подвальных, чердачных помещений;

8) своевременно осуществлять остекление слуховых окон и их запирание, запирание дверей на чердачные помещения;

9) разрабатывать и выполнять в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления мероприятия, направленные на уменьшение риска криминальных проявлений и их последствий, способствующих защите проживающих в жилом доме людей и минимизации возможного ущерба при возникновении противоправных действий: применение взрывозащитных конструкций, установок домофонов, кодовых замков, систем охранной сигнализации, защитных конструкций оконных проемов в первых, цокольных и верхних этажах, в приямках подвалов, а также дверей входных, ведущих в подвал, на чердаках (другие помещения), а также другие мероприятия, направленные на уменьшение рисков криминальных проявлений;

10) обеспечивать необходимые меры безопасности (устройство ограждений и защиту вентиляционных выпусков) на эксплуатируемых кровлях объектов недвижимости (кроме объектов недвижимости с помещениями общественного назначения на верхних этажах), кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, в летних внеквартирных помещениях, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе открытых этажах (первом и промежуточных), используемых для устройства спортивных площадок для отдыха жителей, площадок для сушки белья и чистки одежды или солярия.

11) после производства работ (услуг), а также не менее 2 раз в год удалять из помещений объекта управления, технологического оборудования и коммуникаций пожароопасных отходов производства, отложений пыли, пуха;

12) закрывать располагаемые шкафы с электрощитками и электроизмерительными приборами, а также электромонтажные ниши;

13) периодически окрашивать паропроницаемыми красками или составами для усиления пожаробезопасности и защиты от грибка и гниения фасады деревянных неоштукатуренных зданий (рубленных, брусчатых и сборно-щитовых) с обшивкой и без обшивки;

14) немедленно отключить неисправное оборудование или участок сети до устранения неисправности при выявлении неисправностей, угрожающих целостности электрооборудования жилого здания  или системы внешнего электроснабжения, безопасности людей, пожарной безопасности, исправности бытовых электроприборов, компьютеров, теле- и радиоаппаратуры;

15) не допускать при проведении ремонтных работ применения конструкций и материалов, не отвечающих требованиям действующих норм;

16) контролировать соблюдение проживающими правил пожарной безопасности;

17) осуществлять иные организационно-технические мероприятия, направленные на обеспечение пожарной безопасности.

Факт проведения мероприятий по противопожарной безопасности и готовность к эксплуатации противопожарного оборудования подтверждаться соответствующим актом.

6.4 Требования к безопасности внутридомового газового оборудования

6.4.1 Управляющая организация должна:

1. Обеспечить, техническую эксплуатацию, аварийно-диспетчерское  обслуживание содержание и ремонт внутридомового газового оборудования,              (в соответствии с Приказом Министерства регионального  развития Российской Федерации от  26.06.2009 № 239 «Об утверждении порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования») собственными силами, при наличии полученного в установленном законодательством Российской Федерации разрешения, или с привлечением специализированной организации.

2. Выполнять работы по устранению дефектов строительного характера, устранению нарушений тяги каналов, выявленных при плановых осмотрах, а также отделочные работы после монтажа или ремонта внутренних устройств газоснабжения, осуществлять эксплуатацию технических подполий и подвалов в объектах недвижимости.

3. Обеспечить соблюдение требований технического и санитарного состояния помещений, где установлено газоиспользующее оборудование.

4. Систематически, с применение соответствующего оборудования, проверять наличие запаха газа в технических подпольях,  подвалах и других помещениях, где имеются газопроводы и оборудование, работающее на газе, соответствие электропроводки предъявляемым к ней требованиям. 

5. Обеспечить исправность стационарных трубок диаметром 25 мм для отбора проб воздуха из технических подполий и подвалов.

6. Осуществлять контроль за работой систем вентиляции, дымоходов и освещения, содержать в технически исправном состоянии.

7. Обеспечить исправность, герметичность и плотность дымоходов, исправное состояние и расположение оголовка относительно крыши, а также близко расположенных сооружений и деревьев вне зоны ветрового подпора.

8.  Не загромождать места расположения газовых колодцев, крышек коверов подземных газопроводов, очищать их в зимнее время от льда и снега.

9. Обеспечить соблюдение требований технического и санитарного состояния помещений, где размещены устройства газоснабжения.

10. Обеспечить свободный вход персоналу соответствующих специализированных организаций и доступности газопровода.

11.  Не допускать при любых работах ликвидацию вентканалов в кухонных и иных помещениях, оборудованных газонагревательными приборами. Ремонт дымоходов и вентиляционных каналов допускается производить персоналу организации по обслуживанию жилищного фонда, имеющему соответствующую специальность и подготовку, под наблюдением инженерно-технического работника;

12. По договорам со специализированными организациями обеспечивать периодические проверки вентиляционных каналов, дымоходов, сезонно работающего газоиспользующего оборудования - перед отопительным сезоном, вентиляционных каналов помещений, в которых установлены газовые приборы в установленные сроки. По результатам осмотра должна быть сделана запись в специальном журнале с указанием всех выявленных неисправностей и характера работ, проведенных с целью их устранения.

6.4.2. При обнаружении запаха газа или повреждений внутридомового газового оборудования управляющая организация должна:

- срочно сообщить аварийной службе эксплуатационной организации газораспределительных систем по телефону;

-  обеспечить проветривание загазованного и ближайшего к нему помещения с предварительным предупреждением людей о немедленном прекращении пользования открытым огнем, газовыми и электрическими приборами, электрозвонками при обнаружении запаха газа в любом помещении дома.  При обнаружении запаха газа в техническом подполье, подвале, служебном помещении, колодце запрещается пользоваться открытым огнем, курить, включать и выключать электроосвещение; открытые входы или люки должны быть ограждены, вблизи загазованных мест запрещается производство огневых работ и пребывание машин с работающими двигателями;

6.4.3. Подключение (первичное или после отключения) к газораспределительной сети внутридомового газового оборудования выполняется персоналом специализированной организации.

6.4.4. Работы по переустановке существующего и установке дополнительного газоиспользующего оборудования, приборов учета потребления газа и соответствующей перекладке (прокладке) газопроводов должны выполняться специализированной организацией на основании проекта, согласованного с газоснабжающей организацией.

6.4.5. Самовольная перекладка (перенос) или новая прокладка газопроводов, перестановка имеющегося и установка дополнительных газоиспользующих приборов и оборудования, самовольные ремонты, переделки и наращивание дымоходов и вентиляционных каналов не допускаются. Проверка и очистка дымоходов и вентиляционных каналов должны оформляться актами. После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы подлежат проверке и прочистке независимо от предыдущей проверки и прочистки в сроки, установленные в актах.

6.4.6. По результатам осмотра должна быть сделана запись в специальном журнале с указанием всех выявленных неисправностей и характера работ, проведенных с целью их устранения.

6.5. Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в многоквартирном доме.

6.5.1. Требования к обеспечению качества воздуха

Управляющая организация должна:

- обеспечивать работоспособность оборудования предназначенного для воздухообмена. Воздухообмен должен быть достаточным для своевременного удаления вредных веществ из воздуха, проветривания мест общего пользования;

- проводить технический осмотр, техническое обслуживание, а при необходимости  ремонт систем вентиляции Результаты осмотров управляющая организация должна фиксировать в акте технического состояния, сезонного осмотра объекта недвижимости;

- осуществлять текущий ремонт оконных и дверных заполнений в помещениях общего пользования;

- замена и восстановление отдельных элементов оконных и дверных заполнений, внутренней отделки помещений общего пользования, мусоропровода, иных конструктивных и инженерных элементов общего имущества, с целью предотвращения проникновения в помещения неприятно пахнущих веществ из атмосферного воздуха, трубопроводов систем и устройств канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования, из воздуховодов и технологических трубопроводов, а также выхлопных газов из встроенных автомобильных стоянок (статья 20 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);

- содержать в исправном (работоспособном) состоянии системы вентиляции, обеспечивающие подачу в помещения воздуха с содержанием вредных веществ, не превышающим предельно допустимых концентраций.

6.5.2. Требования к обеспечению качества воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд

Управляющая организация должна:

-  обеспечить доставку  по внутридомовым сетям до потребителей питьевой воды и (или)  воды для хозяйственно-бытовых нужд по качеству качеством и количеству не хуже, чем она поступила на границу раздела сетей от водоснабжающей организации;

-  производить работы по техническому обслуживанию систем водопровода и канализации, устранению неисправностей, ремонту, подготовке их к сезонной эксплуатации;

- производить мероприятия по предотвращению загрязнения во внутридомовых сетях воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд;

- производить осмотр систем холодного водоснабжения. Результаты осмотров управляющая организация должна фиксировать в акте технического состояния, сезонного осмотра объекта недвижимости;

- надлежащим образом обслуживать и своевременно ремонтировать внутридомовые сети водоснабжения и водоотведения.

6.5.3. Требования к обеспечению инсоляции мест общего пользования

Управляющая организация должна обеспечить мытье окон в местах общего пользования, а также производить, в случае повреждения, своевременную замену стекол. При этом не допускается замена стекол предметами, препятствующими проникновению света (фанера и т.п.).

6.5.4. Требования к обеспечению освещения

Управляющая организация должна обеспечить естественное или совмещенное, а также искусственное освещение мест общего пользования, в том числе лестничных площадок, вестибюлей, подъездов, а в подземных этажах искусственное освещение, достаточное для предотвращения угрозы причинения вреда здоровью людей. В случае, где исключена возможность естественного освещения обеспечить искусственное освещение с постоянным контролем по замене перегоревших лампочек, соответствующих требованиям пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации «О видах и характеристиках товаров, информация о классе энергетической эффективности которых должна содержаться в технической документации, прилагаемой к этим товарам, в их маркировке, на их этикетках, и принципах правил определения производителями, импортерами класса энергетической эффективности товара» от 31.12.2009 № 1222.

6.5.5. Требования к обеспечению защиты от шума и вибрации

Управляющая организация должна:

-  устранять сверхнормативные шумы и вибрации в помещениях от работы систем водопровода (гидравлические удары, большая скорость течения воды в трубах и при истечении из водоразборной арматуры и др.), регулирование (повышение или понижение) давления в водопроводе до нормативного в установленные сроки. Эксплуатация систем инженерного оборудования объектов недвижимости, технологического оборудования помещений общественного назначения не должна превышать предельно допустимые уровни шума и вибрации (Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, утверждённые Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10»);

- для снижения и шума от ударов входных дверей оборудовать входные наружные двери в подъездах жилого здания дверными закрывателями с амортизаторами, обеспечивающими плотное бесшумное закрывание дверей (доводчиками) или при отсутствии самозакрывающих устройств в притворах дверей следует устанавливать упругие уплотняющие прокладки.

6.5.6.  Требования к микроклимату помещения

Управляющие организации должны содержать в исправном (работоспособном состоянии) системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, в целях обеспечения, в соответствии со статьёй               29 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»,  микроклимата помещений требуемым значениям для теплого, холодного и переходного периодов года, исходя из необходимости создания благоприятных санитарно-гигиенических условий:

- температура воздуха внутри жилого здания;

- результирующая температура;

- скорость движения воздуха;

- относительная влажность воздуха.

6.5.7. Требования к обеспечению защиты от влаги

Управляющая организация должна:

- осуществлять контроль за температурно-влажностным режимом в помещениях подвалов и технических подполий в соответствии с установленными Санитарно-эпидемиологическими требованиями к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, утверждённых Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10»;

- следить за недопущением образования конденсата на внутренней поверхности ограждающих строительных конструкций, за исключением светопрозрачных частей окон и витражей;

- контролировать регулярное проветривание подвалов и технических подполий в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе, проветривание подполья  в сухие и неморозные дни;

 - осуществлять меры, направленные на предотвращение разрушения оснований, отмостки, облицовки, штукатурки и окрасочных слоев фасада, краёв балконной (лоджии) плиты или трещин между балконной (лоджии) плитой и стенами из-за попадания атмосферной, технологической, бытовой влаги;

- предупреждать поступление грунтовых вод в подвалы (техподполья), устранять отсыревания нижней части стен (цоколей) вследствие воздействия грунтовой влаги путем восстановления или устройства вновь горизонтальной и вертикальной гидроизоляции фундаментов, цоколя и пола подвала, инъецирования в кладку гидрофобизирующих составов, создающих в стене водонепроницаемую зону, устройства осушающих галерей, дренажной системы, применения электроосмотических и других методов;

- утеплять стены, промерзающие или конденсирующие вследствие повышенной их теплопроводности;

-  не допускать на зданиях, сооружениях осадку засыпки в каркасных стенах более 5 см, повреждение гидроизоляции, разрушение штукатурки и обшивки, высокую воздухопроницаемость, протекание и промерзание конструктивных элементов и оснований, увлажнение теплоизоляции конденсационной и грунтовой влагой. Устранять указанные недостатки по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

6.5.7. Требования по обеспечению защиты от воздействия электромагнитного поля и ионизирующего излучения

Управляющая организация  собственными силами, при наличии соответствующих разрешений предусмотренных законодательством Российской Федерации, или с привлечением специализированной организации, имеющей соответствующую лицензию и штат специалистов, проводит исследования электромагнитного поля и ионизирующего излучения в жилом здании и предпринимает возможные меры по снижению уровня напряженности электромагнитного поля и ионизирующего излучения путем соблюдения требований законодательства Российской Федерации о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения Российской Федерации.

6.6.  Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями

Управляющие организации должны:

- осуществлять контроль за уборкой и санитарным содержанием придомовой территории и мест общего пользовании;

- не допускать наличия в доступных местах незаизолированных электрических проводов, иного электрооборудования;

- не допускать сжигания всех видов отходов, иных предметов на территории жилого здания и мусоросборников;

- не допускать захламления и загромождения мест общего пользования;

- при производстве на территории жилого здания опасных работ производить временное ограждение знаками и сигнальной лентой территории, на которой производятся указанные работы (например, сброс снега с крыш, сбивание сосулек, земляные работы и т.п);

- не допускать наличия открытых канализационных люков на придомовой территории, осуществлять ограждение открытых канализационных люков, глубоких ям, выбоин и иных углублений на придомовой территории;

- осуществлять иные меры, направленные на недопущение наступления несчастных случаев и нанесения травм людям в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва. 

6.7. Требования к энергетической эффективности зданий и сооружений.

Управляющая организация должна:

- представлять разъяснения собственникам о преимуществах внедрения программ и проведения мероприятий по энергосбережению и энергоэффективности, показывать экономию денежных средств в случае внедрения таких программ;

- информировать собственников об их правах и обязанностях по обеспечению и проведению мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, а также о поступивших в управляющую организацию предложениях об оснащении жилых зданий  приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также об установленных Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сроках оснащения приборами учета используемых энергетических ресурсов;

- проводить обязательные мероприятия в соответствии с требованиями Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

6.8. Наличие добровольной сертификации услуг и персонала.

При выборе способа управления многоквартирным домом - управляющей организацией - собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо обратить внимание на наличие у управляющей организации добровольной сертификации услуг и персонала.

 

7. Рекомендуемый перечень основных нормативно-правовых актов, которые необходимо использовать  при управлении многоквартирным домом

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 04.06.2011 № 123-ФЗ               «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.2007 № 185-ФЗ               «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

4. Федеральный закон Российской Федерации от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

5. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

6. Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

7. Постановление Правительства Российской Федерации  от 06.05.2011                № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

8. Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.2006                 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

9. Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.2006                 № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006                 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 23.09.2010                 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»

12. Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1088 № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»).

13. Приказ Госстроя Российской Федерации от 22.08.2000 № 191 «Об утверждении рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда».

14. Постановление Правительства Ульяновской области «О повышении ответственности управляющих организаций, товариществ собственников жилья либо жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов перед собственниками помещений в многоквартирных домах» от 25.02.2010 № 67-П.

15. Распоряжение Правительства Ульяновской области от 20.04.2010              № 213-пр «О первоочередных мерах по улучшению качества предоставления жилищно - коммунальных услуг населению Ульяновской области».

16. Распоряжение Правительства Ульяновской области от 11.01.2011 № 1-пр «О мерах, направленных на устранение условий, способствующих совершению правонарушений и преступлений в сфере жилищно-коммунального хозяйства».

17.  Приказ Министерства строительства Ульяновской области от 30.06.2010 № 127-од «Об утверждении методических рекомендаций для органов местного самоуправления по установлению порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организации управляющей многоквартирным домом, независимо от организационно-правовой формы». Данным приказом также утверждена типовая форма отчёта управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом за предыдущий год;

18. Приказ Министерства энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области от 16.11.2010 № 46-од «Об утверждении типовых положений  «О порядке создания и деятельности домового комитета», «О старшем по подъезду (дому)», «О поощрении и материальном стимулировании старших по подъезду (дому), членов и председателей домовых комитетов», а также типовая форма единого удостоверения руководителей и членов органов территориального общественного самоуправления в сфере жилищно - коммунального хозяйства муниципального образования;

19. Приказ Министерства энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области от 29.11.2010 № 48-од «Об утверждении методических рекомендаций и разъяснений по формированию платы граждан за жилищно - коммунальные услуги;

20. Приказ Министерства энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области  от 29.11.2010 № 49-од «Об утверждении рекомендаций по оформлению земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества»;

21.  Приказ Министерства энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области от 16.05.2011 № 45-од «Об утверждении примерной формы договора управления многоквартирным домом»;

22.  Приказ Министерства энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области от 16.05.2011 № 44-од «Об утверждении методических рекомендаций по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в муниципальных образованиях Ульяновской области».

23. Приказ Министерства энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области от 16.05.2011 № 46-од «Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья в муниципальных образованиях Ульяновской области»;

24. Приказ Министерства энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области от 16.05.2011 № 47-од «Об утверждении типовой формы платёжного документа «Счёт за жилищно-коммунальные услуги» направляемой собственникам, нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме управляющей организацией, осуществляющей функцию управления многоквартирным домом, и являющейся основанием для оплаты собственниками, нанимателями жилых помещений в многоквартирном доме жилищно-коммунальных услуг.

 

_______________________